이재명 정부 전세자금대출규제 발표. 갭투자는 끝났다. (실제 갭투자 가능한 방법 2가지)

 

전세 승계만 가능, '진짜 갭투자'는 이제 끝난 이유

 

6/28 이재명 정부 전세자금대출규제가 발표 됨에 따라 많은 분들이 혼란을 겪고 있는데요

이를 통해 가장 피해를 많이 보는 사람들 중 하나가 전세자금대출을 활용한 갭투자를 하시는 분들입니다.

 

갭투자란 15억짜리 아파트를 산다고 했을 때 나는 3억만 준비하고 나머지 12억은 전세로 놓는 투자 방법인데요.

당연히 12억을 현금으로 가지고 있는 사람들이 전세를 활용할리 만무합니다.

그래서 보통은 이 12억 전세를 하는 사람들은 전세자금대출로 전세 대출금을 최대한 확보해서 12억 전세금을 마련하는건데요.

정부에서는 이를 전면 금지 시켰습니다.

 

이에 따라 갭투자가 가능한 사람들은 이제 두 부류만 존재하고 그 외의 갭투자는 막히면서 부동산 시장에 큰 파급을 몰고 올것이라 생각합니다.

 

하지만 정확히 이야기 하자면 모든 갭투자가 막힌건 아니고요

두가지 방법은 아직 가능한데요

어떤 방법이신지 궁금하신가요?

 

힌트는 정부가 전세를 끼고 갭투자하는 '거래'를 막은게 아니라 그를 활용한 '대출'을 막은것 입니다.

 

아래에서 자세히 설명드릴께요

만약 시간이 없거나 글이 길다고 느껴지신다면 마지막 '결국 갭투자에 투입 되는 돈이 어딘가로 갈 것이다.' 을 보시면 됩니다.

거기에 모든 내용을 간단하게 표로 정리 해놨어요.

 

이제 가능한 갭투자 방법 2가지 (1) - 12억 가진 전세자가 있으면 가능

 

첫번째는 그 전세금 12억을 현금으로 보유한 사람들입니다.

위에서 말씀 드렸듯이 갭투자에 활용되는 전세자금대출을 막은겁니다.

 

거래를 막은게 아니에요

애초에 시민들의 거래 자체를 막을 수가 없습니다. 그건 기본권 위반이니까요.

그래서 정부가 세운것도 대출규제를 통해서 갭투자를 차단한거에요

 

즉, 대출을 받은 전세금을 끼고 매입하는게 막힌거고요

대출 없는 전세금을 끼고 매입하는건 가능합니다.

 

따라서 12억을 모두 갖고 있는 전세자가 있다면 갭투자가 가능합니다.

 

하지만 현실적으로 어렵겠죠? 일반적으로 전세금을 가질 정도로 돈이 있는 사람이라면 자가를 마련하는 경우가 더 많습니다.

 

그래서 두번째가 본론입니다.

 

가능한 갭투자 방법 2가지 (2) - 기존 전세 승계 매물

 

전세 승계라는건 원래 갭투자를 할 때 거래하는 방법의 일환인데요

항목	내용
주택 매매가	15억 원
기존 전세보증금	12억 원 (기존 세입자가 보유 중)
매수자가 실제 지불할 금액	3억 원 (15억 - 12억)
소유권 이전	3억 원 지급 후 매수자에게 소유권 이전
세입자 상태	기존 계약 유지, 임대인은 기존 집주인 → 새 집주인으로 변경
보증금 반환 의무	새 집주인이 세입자에게 전세 계약 만료 시 12억 원 반환 책임
투자자 입장 장점	적은 돈(3억)으로 15억 자산 보유 가능 (레버리지 효과)
주의사항	보증금 반환 자금 확보 필수, 세입자 권리 보장 필요, 반환 지연 시 법적 책임

 

갭투자의 방법이 15억 집값에서 12억 전세를 낀 상태로 매물을 내놓으면 새로운 집주인은 그 12억 전세금을 돌려줘야하는 권리와 함께 주택을 구매하는겁니다.

그 후 새로운 집주인은 3억만 내고 구매한 다음에 전세금을 돌려줘야 할 때 (1년인지 2년인지 아니면 더 연장해서 그 이상일지 모르지만요) 12억을 새로운 집주인이 돌려주는거죠

 

즉, 12억 전세금을 돌려줘야 하는 권리를 새로운 집주인이 받는게 전세 승계 에요

 

다시 본론으로 돌아와서, 이제 전세 자금 대출이 막힌 관계로 전세승계가 안 되서 갭투자는 불가능해졌지만요.

28일 전까지 전세승계를 가지고 있는 집들은 그 전세자들이 본인돈이든 대출을 했든 이미 전세를 끼고 있는 집이라서 거래가 가능합니다.

 

즉, 네이버 부동산 같은데서 "전세 끼고 XX억원" 이라고 되어 있는 매물은 거래가 가능한거에요

이런 집들은 이미 대출 받은 전세 자금 등으로 마련 되어 있는 매물이니깐 정부가 막을 수도 없어요.

그래서 개인적인 추측으로는 이런 집들의 금액이 오히려 조금 더 오르지 않을까 생각합니다.

 

매물이 귀해졌으니까요

 

 

결국 갭투자에 투입 되는 돈이 어딘가로 갈 것이다.

 

위의 내용을 표로 간단히 정리하면 아래와 같습니다.;

 

구분	내용
정책 변화	전세자금 대출을 활용한 갭투자(소유권 이전 조건부 대출) 전면 금지
전세 승계 매물	구매 가능하지만 매수자가 대출을 받을 수 없어 사실상 현금 구매자만 접근 가능
주담대 규제	수도권 및 규제지역 주담대 한도 6억 원 제한 + 6개월 내 실입주 의무 부과
갭투자 가능 여부	전세보증금을 대출 없이 조달 가능한 전세자만 있다면 이론상 가능
실제 가능성	현실적으로 전세자 대부분이 대출을 사용하므로 사실상 갭투자 구조 자체가 작동 불가능
결론	갭투자는 제도적으로 봉쇄됨. 투자 전략의 전환이 필요한 시점

 

결국 갭투자는 줄어 들게 될 것입니다. 이건 모든 전문가가 동의하고 있죠.

다만, 이렇게 갭투자가 줄어든다면 그 돈이 어딘가로는 투자가 될 것이라 생각합니다.

 

그게 어디로 갈지는 아직 아무도 몰라요.

앞으로 계속 추이를 지켜봐야 하지 않을까 합니다.

이게 어떻게 되느냐에 따라서 우리가 다시 기회를 가질 수 있으리라 생각을 합니다.