스트레스 DSR 3단계 적용. 변화점 초간단 정리. DTI, DSR, 스트레스DSR 정리, 우리 대응 방안은

스트레스 DSR 3단계 적용 = 주택 담보 대출 한도가 더 줄어든다

 

 

지난 2024년부터 점진적으로 시행되던 DSR 이 2025년 7월을 마지막으로 원안대로 진행됩니다.

이에 따라 7월부터 주택담보대출의 대출 가능 금액에 대한 기준이 더 강화되는데요

 

세간이 말하는데로 이제 시작하는지, 한번에 1.5%인지

정확한 정책이 어떻게 되는지 알아보고

 

우리는 어떻게 대처해야 하는지 알려드릴께요

 

 

대출 시 고려 사항 3가지. DTI, DSR, 스트레스 DSR 이란?

 

주택 담보 대출을 진행 할 때 가장 많이 등장하는 단어가 DTI, DSR, 스트레스 DSR 인데요

이 3가지 용어는 주택 담보 대출을 할 때 꼭 알아야 하는 기본 용어에요

이 3가지 용어는 은행이 우리 대출 상환 능력을 평가하는 기준이에요.

 

여기에 따라 은행이 우리에게 얼마나 대출 해줄지 대출 금액을 정하고

그에 따라 우리 대출 전략이 달라지는 겁니다.

 

그래서 반드시 알아야 하는거에요

 

그리고 이 단어가 등장하면서 어떻게 주택 담보 대출 규제가 강화 됬는지도 알 수 있죠

 

아래의 그림 처럼 발전 했는데요

 

DTI

소득 대비 이자만 본다

"니가 얼마를 버는지만 볼게"

➡️

DSR

소득 대비 이자 + 모든 대출 원리금

"니가 얼마 버는지 보고,
동시에 너의 전체 대출도 함께 볼게"

➡️

스트레스 DSR

소득 대비 이자 + 원금 + 미래 금리까지 고려

"앞으로 금리 오르면? 너 그때도 잘 갚을 수 있어?
그거까지 생각해서 한도를 줄일게."

 

그 3가지 정책이 나오는 이유는

즉, 영끌하지 말고 각자 할 수 있는 만큼만 대출을 하라는거에요

 

DTI 때는 3억 대출이 가능했다면 DSR 을 적용하면 2억 밖에 안 되는거고 이제 스트레스 DSR 을 적용하면 대출 가능 금액이 그보다 더 줄어든다는거에요

 

 

점진적으로 시행하던 스트레스 DSR, 7월부터 전면 적용

 

실은 스트레스 DSR은 이미 진행을 하고 있어요.

그런데 7월부터 전면시행해서 아에 모든 지역, 모든 대출에 적용된다는거에요. 그리고 예상 금리를 1.5%로 올려서 적용한거에요

 

스트레스 DSR은 아래와 같이 변화해왔고 이제 2025년 7월 부터는 전면 적용된다는 겁니다.

(하지만 지방은 2025년 말까지 한시적 유예입니다. 2026년부터는 지방도 1.5%로 적용되요)

단계	시행 시기	적용 대상	스트레스 금리	주요 특징
1단계	2024년 2월	은행권 주택담보대출	+0.38%	최초 도입, 제한적 적용
2단계	2024년 9월 예정	은행 주담대 + 신용대출 + 2금융권 주담대	수도권 주담대: +1.20% 그 외: +0.75%	대상 확대, 수도권은 더 강한 규제
3단계	2025년 7월 1일	전 금융권 모든 가계대출 (주담대 + 신용대출 + 기타)	수도권: +1.50% 지방 주담대: +0.75% (한시 적용)	전면 확대, 사실상 최종 단계

 

보다 자세한 사항은 아래 링크를 참조하시면 됩니다.

 

https://www.fsc.go.kr/no010101/84617?curPage=&srchBeginDt=&srchCtgry=&srchEndDt=&srchKey=&srchText=&utm_source=chatgpt.com

보도자료 - 위원회 소식 - 알림마당 - 금융위원회

 

 

그럼 이제 어떻게 바뀌게 되는걸까? 그리고 어떻게 대응을 해야 할까?

 

우선 DSR만 적용을 가정하면 보통은 DSR 40%라고 말을 하는데요

이건 연봉의 40%만 연 상환 가능 금액으로 보고 그 만큼만 대출을 해준다는겁니다.

 

간단하게 보면 아래와 같은데요

 

항목	내용
DSR 40%란?	연소득의 40%까지만 연간 원리금 상환 가능
예시 소득	연소득 5,000만 원
DSR 기준 연간 상환 한도	2,000만 원
대출 기간	30년 (원리금 균등상환)

 

하지만 스트레스 DSR 3단계 적용 시에는 이보다 대출 금액이 더 줄어듭니다.

 

구분	심사 금리	적용 지역/제도	예상 월 납입금	예상 대출 한도
기존 DSR 기준	4.0%	모든 지역 (기존 방식)	약 95만 원	약 2억 원
스트레스 DSR 3단계 (수도권)	5.5%	수도권	약 114만 원	약 1.8억 원
스트레스 DSR 3단계 (지방)	4.75%	지방 (2025.12까지 한시 적용)	약 104만 원	약 1.9억 원

 

이렇게 대출금액이 줄어드니깐 지금 생각하는 대출 금액보다 더 보수적으로 전략을 세우셔야 해요

 

아마 대부분 분들의 대출 금액이 2억까지가 한계지 않을까 합니다.

(평균 연봉이 5000만원 정도 일테니까요)

 

호갱노노에서 보면 아파트 기준 대출 가능 금액이 있는데 이건 LTV입니다.

아파트 금액의 기준에 따라 대출 가능 금액이 나온건데요. LTV는 DSR과 함께 적용하면 DSR을 우선 합니다. 

(정확히는 대출한도가 낮은 쪽의 기준을 우선합니다.)

 

이건 나중에 한번 설명할께요